Wenn im Rentenalter das Geld knapp wird, stellt sich für Besitzerinnen und Besitzer einer Immobilie auch die Frage nach einem Verkauf. Wird diese jedoch von ihnen selbst bewohnt, ist ein Verkauf nicht ohne weiteres möglich und in der Regel auch gar nicht gewollt. Eine Alternative ist der Teilverkauf. Doch dieser birgt Risiken.
- Beim Teilverkauf werden lediglich zwischen 10 und 50 Prozent der Immobilie veräußert.
- Der Alteigentümer bleibt alleiniger Nutzer der Immobile und zahlt ein Nutzungsentgelt für den verkauften Teil.
- Das Risiko einer stagnierenden oder sogar negativen Wertentwicklung trägt allein der Alteigentümer.
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Der Markt für den Teilverkauf einer Immobilie entwickelt sich rasch. Es gibt inzwischen eine Vielzahl von Anbietern:
- BASORA (wertfaktor select)
- Deutsche Teilkauf
- LiquidHome (Engel und Völkers)
- Hausanker
- Hausvorsorge
- Hausvorteil
- Heimkapital
- Realwertpartner
- Verkaufen aber bleiben
- Volksbank Immobilien
- Wertfaktor
- WIR WohnimmobilienRente
- Wohnwert
Diese beleben den eingefahrenen Markt und erweitern die Möglichkeiten für Besitzerinnen und Besitzer einer Immobilie. Zugleich entstehen neue Kosten und Risiken, die kaum zu überblicken sind.
Die vertragliche Gestaltung ist in der Regel ausgesprochen komplex und umfangreich. Neben dem eigentlichen Kaufvertrag werden viele Regelungen vertraglich fixiert, die das Miteinander, die laufenden Kosten, das Nutzungsentgelt, die weiteren Kosten sowie die spätere Abwicklung betreffen. Hier sollten Sie sich viel Zeit nehmen und diese Vereinbarungen mit Hilfe der Verbraucherzentralen oder von Rechtsanwälten intensiv prüfen.
Neben der Zahlung des Nutzungsentgeltes trägt der in der Immobilie lebende Teileigentümer in der Regel sämtliche laufenden Kosten und Lasten wie Instandhaltungsmaßnahmen, Sanierungen oder Umbauten.
Wenn der Alteigentümer die Immobilie nicht mehr selbst nutzen möchte, kann er teilweise zwischen Verkauf oder Vermietung wählen. Bei einer Vermietung muss er auch weiterhin für die Kosten aufkommen, kann diese aber teilweise im Rahmen des geltenden Mietrechts auf einen Mieter umlegen.
Wenn die Parteien sich nicht auf neue Konditionen verständigen, der Alteigentümer verstirbt oder den Verkauf wünscht, wird der vollständige Verkauf der Immobilie – nicht nur des verbliebenen Anteils – in die Wege geleitet. Dazu lässt sich der Teilaufkäufer eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, die auch über den Tod hinaus und damit gegenüber den Erben gilt. Eine eher theoretische und in der Praxis nur bei sehr niedrigen Beteiligungsquoten realistische Alternative ist der Rückerwerb des veräußerten Anteils.
Zu den weiteren Kosten gehört bei den meisten auf dem Markt befindlichen Anbietern ein sogenanntes Durchführungsentgelt, welches die Anbieter für den finalen Verkauf der gesamten Immobilie berechnen. Es beträgt zwischen 0 und 5,5 Prozent des gesamten Verkaufspreises und wird in der Regel vom Alteigentümer getragen. Es handelt sich beim Durchführungsentgelt nicht um eine Maklervergütung. Eine solche kann unter Umständen zusätzlich anfallen, wobei diese zumindest formal seit dem 23. Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt wird.
| Szenario 1 | Szenario 2 | Szenario 3 |
| Wert der Immobilie: 400.000 € | Wert: 400.000 € -10% Wertverlust | Wert: 400.000 € -30% Wertverlust |
| 50% verkauft für: 200.000 € | 50% verkauft für: 200.000 € | 50% verkauft für: 200.000 € |
| Wert bei Gesamtverkauf: 400.000 € | Wert bei Gesamtverkauf: 360.000 € | Wert bei Gesamtverkauf: 280.000 € |
| Anteil für Anbieter (+17%): 234.000 € | Anteil für Anbieter (+17%): 234.000 € | Anteil für Anbieter (+17%): 234.000 € |
| Anteil Alteigentümer: 166.000 € | Anteil Alteigentümer: 126.000 € | Anteil Alteigentümer: 46.000 € |
| Kosten für Verkauf (Ø 3,57%): 14.280 € | Kosten für Verkauf (Ø 3,57%): 12.852 € | Kosten für Verkauf (Ø 3,57%): 9.996 € |
| Rest: 151.720 € | Rest: 113.148 € | Rest: 36.004 € |
Die gezahlten Nutzungsentgelte sind in der Rechnung nicht berücksichtigt!
Bleibt der Wert einer Immobilie stabil, verbleiben dem Alteigentümer bei Verkauf der Gesamtimmobilie nicht mehr 50 Prozent, sondern lediglich noch 50 Prozent minus X. Sinkt der Immobilienwert bei Verkauf sogar unter den damaligen Preis, reduziert sich auch der Erlös des Alteigentümers weiter. Das Risiko einer stagnierenden oder sogar negativen Wertentwicklung trägt also ausschließlich der Alteigentümer.
