• Transaktionsvolumen startet beflügelt in das neue Jahr
  • Flächennachfrage mit neuer Bestmarke
  • Renditen für Bestandsobjekte geben stark nach

LIP Invest, führender Investmentmanager für Logistikimmobilien in Deutschland, veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen der immer stärker nachgefragten Assetklasse Logistikimmobilien. Neben einem Rückblick auf das erste Quartal 2021 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das zweite Quartal 2021. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen sowie zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit.

Marktüberblick

Die globalen Lieferketten, seit letztem Jahr ohnehin angespannt, wurden mit der Blockade des Suezkanals im ersten Quartal 2021 erneut vor Herausforderungen gestellt. Die Auswirkungen sind nicht nur am verspäteten Eintreffen von Saisonartikeln, sondern auch auf dem Logistikimmobilienmarkt zu bemerken. Eine Verzögerung im Logistikablauf – und sei es nur für einen Tag – kostet enorm viel Geld. Viele Unternehmen versuchen bereits seit den Corona-Lockdowns ihre Lieferketten zu überarbeiten oder neu auszurichten. Eine Möglichkeit ist der Aufbau von Pufferbeständen, um Versorgungsengpässe besser auffangen oder ganz vermeiden zu können.

Der Flächenmarkt ist dementsprechend stark in Bewegung und treibt die Nachfrage auf ein neues Rekordhoch. Auf dem gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt liegen Logistikimmobilien mit ihrem hohen Transaktionsvolumen auf Platz zwei unter den Assetklassen.

„Gleichzeitig beobachten wir einen spürbaren Preisanstieg auf dem Markt. Die Renditespanne zwischen Neubauten und älteren Bestandsimmobilien ist so gering wie noch nie – bei Bestandsobjekten, die 30 Jahre oder älter sind, liegt die Bruttoanfangsrendite mittlerweile deutlich unter 6,00 Prozent. Es handelt sich hier nicht mehr nur um einzelne Marktausreißer. Wir haben mehrfach beobachtet, dass etwa 20-jährige Logistikimmobilien beinahe auf dem Niveau der Spitzenrendite, sprich unter 4 Prozent, verkauft wurden. Uns als Investoren bereitet eine solche Entwicklung natürlich Kopfzerbrechen“, so Jan-Nicolai Tröndle, Head of Acquisition bei LIP Invest.

Aufgrund dieses Preisanstiegs werden Neubauten noch mehr an Attraktivität gewinnen. LIP rechnet im Laufe des Jahres mit einer Fortsetzung der hohen Flächennachfrage und starker Resonanz seitens der Investoren.

Investmentmarkt

Das Transaktionsvolumen zum Jahresauftakt 2021 brilliert mit dem dritthöchsten jemals gemessen Ergebnis von 1,9 Milliarden Euro. Erneut sind an diesem Spitzenwert viele Einzeldeals beteiligt. Eine der größten Transaktionen des ersten Quartals war der Verkauf eines 190.000 Quadratmeter großen Logistikparks in Meerane (Sachsen).

Die Bruttospitzenrendite für absolute TOP-Immobilien in bester Lage mit langen Mietverträgen ist im ersten Quartal leicht gesunken auf nunmehr 3,85 Prozent.

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilien-Markt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. Im ersten Quartal 2021 wurden LIP Objekte mit einem Volumen von rund 1,1 Milliarden Euro zum Kauf angeboten, was einem deutlichen Zuwachs gegenüber dem vorherigen Quartal entspricht.

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Mit über 60 Prozent fiel der Anteil der angebotenen Neubauten im ersten Quartal 2021 bemerkenswert hoch aus. Die Neubaudynamik liegt mit rund 1,0 Millionen Quadratmeter auch etwas über dem Vorjahreszeitraum. Zudem ist ein leichter Anstieg spekulativer Bauten zu beobachten, wie beispielsweise in Leipzig an dem 54.000 Quadratmeter umfassenden Distributionszentrum des Projektentwicklers Baytree.

Im Vergleich zum Vorquartal fällt auf, dass im ersten Quartal 2021 wieder weit mehr Logistikimmobilien auf dem Markt von Industrieunternehmen genutzt wurden, rund 40 Prozent. Der Anteil der genutzten Fläche durch Logistikdienstleister beläuft sich auf ca. 35 Prozent.

Flächenumsatz

Die Flächennachfrage liegt im ersten Quartal 2021 auf einem Rekordhoch und übersteigt den Vorjahreswert um 20 Prozent: Das Gesamtergebnis von 1,7 Millionen umgesetzten Quadratmetern beschert dem Logistikimmobilienmarkt den besten Jahresauftakt aller Zeiten. Großflächige Vermietungen, wie beispielsweise die rund 95.000 Quadratmeter Neubaufläche, die der Logistikdienstleister BLG im GVZ Bremen angemietet hat, führten zu diesem Spitzenergebnis.

Ausblick

In den letzten Monaten wurde in der Logistikbranche oft über Flexibilität und Resilienz gesprochen – neu angeheizt durch die Blockade des Suez-Kanals im März. Eine alternative Route für den Welthandel bietet zum Beispiel der International North South Transport Corridor (INSTC), an dem sowohl Indien als auch Russland maßgeblich beteiligt sind. Aber auch andere Länder – entlang oder am Ende des Korridors – können von dieser Route künftig profitieren.

„Für unsere Standortbewertung beschäftigen wir uns intensiv mit alternativen Lieferwegen. Der Verkehr auf der Ost-West-Achse, etwa zwischen dem polnischen Poznań und Duisburg, hat durch den Ausbau Chinas Neuer Landbrücke merklich zugenommen. Dies erhöht die Attraktivität von Standorten am östlichen Rand Deutschlands als Einfallstor der Waren“, erklärt Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest.

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