Immobilienpreise und Zinsschock: Vielerorts platzt der Traum vom Eigenheim

Rekordanstieg bei Immobilienpreisen und gleichzeitiger Zinsschock – in vielen Orten platzt der Traum vom Eigenheim. Zu diesem Ergebnis kommt die Stiftung Warentest nach einer Untersuchung der bezahlten Kaufpreise in allen 401 Landkreisen und kreisfreien Städten und dem Vergleich der aktuellen Zinskonditionen.

Von Ende 2020 bis Ende 2021 wurde selbst genutztes Eigentum in Deutschland im Schnitt um 12,4 Prozent teurer. Das ist der höchste Anstieg seit Beginn des Immobilienbooms im Jahr 2010. Noch dramatischer: Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen verdreifacht. Bei einem Kredit von 85% des Kaufpreises werden daher nun 60% mehr für Zins und Tilgung fällig als noch im Januar 2021.

Kaufen ist auch im Vergleich zur Miete ungünstiger geworden. Die Kaufpreise sind allein in den vergangenen drei Jahren um durchschnittlich mehr als 30 Prozent gestiegen, die Neuvertragsmieten nur um 10 Prozent. In vielen Städten kosten Eigentumswohnungen inzwischen mehr als das 30-Fache der Jahresmiete für eine vergleichbare Mietwohnung.

„In Hochpreis-Städten wie München, Hamburg, Frankfurt am Main oder Berlin können sich Normalverdiener heute kein Eigentum mehr leisten“, sagt Finanztest-Expertin Heike Nicodemus. Anderswo sehe es für Käufer aber längst nicht so düster aus. In 173 der 401 untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte gibt es auch in guten Lagen noch Eigentumswohnungen für weniger als 2500 Euro pro Quadratmeter. In fast der Hälfte aller Kreise kosten Wohnungen in guten Lagen weniger als 25 Jahresmieten. Bei der Auswertung stützt sich die Stiftung Warentest auf Preisdaten von vdpResearch, dem Forschungsinstitut des Verbands deutscher Hypothekenbanken (vdp).

Ob in der Groß­stadt oder auf dem Land: Die Immobilien­preise sind im vergangenen Jahr in die Höhe geschossen. Von Ende 2020 bis Ende 2021 wurde selbst genutztes Wohn­eigentum im Schnitt um 12,4 Prozent teurer. Das war höchste Anstieg seit Beginn des Immobilienbooms im Jahr 2010.

Noch dramatischer: Seit Jahres­beginn haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen verdreifacht. Statt einer Null oder Eins steht heute meist eine Drei vor dem Komma. Das macht den Haus- oder Wohnungs­kauf zum finanziellen Kraft­akt.

Unsere Preis­tabellen aller Städte und Land­kreise der Bundes­republik zeigen aber auch: Es gibt durch­aus Stand­orte, wo ein Kauf noch erschwing­lich ist. Wir helfen Ihnen, sie zu finden.

Warum sich die Unter­suchung Immobilien­preise für Sie lohnt

  • Immobilien­preise für ganz Deutsch­land. Unsere Immobilien­preis­abfrage umfasst für alle 401 kreisfreien Städte und Land­kreise in Deutsch­land die Preise für Eigentums­wohnungen und Einfamilien­häuser in unterschiedlicher Lage und Ausstattung, außerdem die Wohnungs­mieten und das regionale Kauf­preis-Miete-Verhältnis (Stand: Viertes Quartal 2021). Für die sieben größten deutschen Städte liegen bereits die Zahlen für das erste Quartal 2022 vor. Nach dem Frei­schalten können Sie die Daten für bis zu 20 kreisfreie Städte und Land­kreise Ihrer Wahl abrufen.
  • Beispiel­rechnungen. Wir zeigen anhand von Beispielen, mit welcher Monats­belastung Bauherren und Wohnungs­käufer heute rechnen müssen und wie hoch Kreditraten und Bewirt­schaftungs­kosten im Vergleich zur Miete ausfallen.
  • Kaufen oder Mieten? Die Finanztest-Experten erläutern, für wen sich Kaufen trotz hoher Anfangs­belastung noch lohnen kann und warum es wichtig ist, auf das örtliche Kauf­preis-Miete-Verhältnis zu achten.
  • Grafiken zu Mieten und Preisen. Unsere Deutsch­land­karte zeigt auf einen Blick die Quadrat­meter­preise für Eigentums­wohnungen in allen Städten und Kreisen. Außerdem: Grafiken zur Preis- und Miet­entwick­lung in Deutsch­land und in den sieben größten deutschen Städten.
  • Heft­artikel als PDF. Nach dem Frei­schalten erhalten Sie den Heftartikel aus Finanztest 08/2022 zum Download, außerdem weitere Artikel zum Immobilienmarkt, die in Finanztest seit Januar 2021 erschienen sind.

Quadrat­meter­preise unter 2 500 Euro

Die Über­sicht der Immobilien­preise zeigt, wo Immobilien besonders teuer sind und wo nicht. Die regionalen Unterschiede sind groß. Die Daten helfen dabei heraus­zufinden, wo die eigenen vier Wände für Normal­verdiener noch erschwing­lich sind und wo nicht mehr – und unter welchen Voraus­setzungen sich Kaufen über­haupt noch lohnt.

Die gute Nach­richt: In den meisten Städten und Land­kreisen sieht die Rechnung für Käufer viel besser aus als in den Metro­polen mit hohen Immobilien­preisen wie in München und Berlin. Die Quadrat­meter­preise sind dort nied­riger und auch im Verhältnis zu den Mieten deutlich güns­tiger.

In 173 der 401 Land­kreise und kreisfreien Städte Deutsch­lands gibt es auch in guten Lagen noch Eigentums­wohnungen für weniger als 2 500 Euro pro Quadrat­meter, darunter auch in zehn kreisfreien Städten mit mehr als 100 000 Einwohnern. In fast der Hälfte aller Kreise kosten Wohnungen in guten Lagen weniger als 25 Jahres­mieten.

Kaufen kann sich immer noch lohnen

Nach dem Zins­anstieg müssen Haus- und Wohnungs­käufer damit rechnen, anfangs deutlich mehr im Monat fürs Wohnen auszugeben als für eine Miet­wohnung. Damit sie sich nicht finanziell über­nehmen, sollten sie schon vor der Immobilien­suche fest­legen, welchen Kauf­preis sie höchs­tens akzeptieren können. Dabei hilft unser Kurz­check (siehe unten).

Trotz gestiegener Preise und Zinsen: Kaufen kann sich immer noch lohnen. Voraus­setzung sind ein solider Grund­stock an Eigen­kapital und ein ausreichend hohes Einkommen, um die gestiegene Kreditbelastung lang­fristig tragen zu können. Kauf­interes­senten müssen außerdem stärker denn je auf den Preis und eine solide Finanzierung achten. Wir geben fünf Tipps für Ihre Finanzierung.

Wichtig ist dabei das örtliche Kauf­preis-Miete-Verhältnis, das in den Preis­tabellen genannt ist. In vielen Städten kosten Eigentums­wohnungen mehr als 30 und mitunter sogar mehr als 40 Jahres­mieten. Bei so einem hohen Kauf­preis-Miete-Verhältnis sind die eigenen vier Wände kaum noch zu finanzieren. Sie rechnen sich dann auch nur noch bei hohen Miet- und Wert­steigerungen in der Zukunft. Die treten aber vielleicht nicht ein.

Preis­entwick­lung am Immobilienmarkt

Was ein Haus oder eine Wohnung kostet, wie viel Eigen­kapital Käufer mindestens aufbringen müssen und welche Monats­belastung auf sie zukommt – das hängt in erster Linie vom Stand­ort ab. Ein Preis­atlas hilft bei der Orientierung. Die Stiftung Warentest gibt für alle 401 kreisfreien Städte und Kreise einen detaillierten Über­blick über Kauf­preise und Mieten, die je nach Lage und Ausstattung Ende 2021 gezahlt wurden. Für die sieben größten deutschen Städte sind die Preise und Mieten zum ersten Quartal 2022 aktualisiert.

Die Daten stammen von vdp Research, dem Forschungs­institut des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp). Für die Preis­er­mitt­lung werten die Experten jähr­lich rund 350 000 Immobilien­verkäufe aus, die von rund 700 Banken finanziert und detailliert erfasst wurden. Das Besondere an den von vdpResearch ermittelten Preisen: Sie beruhen auf tatsäch­lich abge­schlossenen Kauf­verträgen, nicht auf Annoncen oder Makler­umfragen.

Neue Meldungen

Familie
Roland

Hilfe bei Cybergrooming – frag ZEBRA

Hilfe bei Cybergrooming – frag ZEBRA. Cybergrooming ist als besondere Form des sexuellen Missbrauchs von Kindern strafbar. Aus Scham oder dem Gefühl, selbst schuld zu sein, bringen viele Opfer die Taten nicht zur Anzeige. ZEBRA bietet Hilfe.

Read More »
Dienstleistungen
Roland

Online-Kündigungen bereiten weiter Probleme

Kündigungsbutton: Online-Kündigungen bereiten weiter Probleme. vzbv-Analyse zeigt Mängel bei der Umsetzung des Kündigungsbuttons. Regelung zum Kündigungsbutton wird von den Anbietern sehr unterschiedlich umgesetzt.

Read More »
Betriebliche Altersvorsorge
Roland

Fokusgruppe private Altersvorsorge nimmt Arbeit auf

Fokusgruppe private Altersvorsorge nimmt Arbeit auf. Eine Förderung soll Anreize für untere Einkommensgruppen bieten. Die Fokusgruppe soll bis zum Sommer 2023 einen Abschlussbericht mit den Prüfungsergebnissen vorlegen.

Read More »

Schreibe einen Kommentar