Rekordanstieg bei Immobilienpreisen und gleichzeitiger Zinsschock – in vielen Orten platzt der Traum vom Eigenheim. Zu diesem Ergebnis kommt die Stiftung Warentest nach einer Untersuchung der bezahlten Kaufpreise in allen 401 Landkreisen und kreisfreien Städten und dem Vergleich der aktuellen Zinskonditionen.
Von Ende 2020 bis Ende 2021 wurde selbst genutztes Eigentum in Deutschland im Schnitt um 12,4 Prozent teurer. Das ist der höchste Anstieg seit Beginn des Immobilienbooms im Jahr 2010. Noch dramatischer: Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen verdreifacht. Bei einem Kredit von 85% des Kaufpreises werden daher nun 60% mehr für Zins und Tilgung fällig als noch im Januar 2021.
Kaufen ist auch im Vergleich zur Miete ungünstiger geworden. Die Kaufpreise sind allein in den vergangenen drei Jahren um durchschnittlich mehr als 30 Prozent gestiegen, die Neuvertragsmieten nur um 10 Prozent. In vielen Städten kosten Eigentumswohnungen inzwischen mehr als das 30-Fache der Jahresmiete für eine vergleichbare Mietwohnung.
„In Hochpreis-Städten wie München, Hamburg, Frankfurt am Main oder Berlin können sich Normalverdiener heute kein Eigentum mehr leisten“, sagt Finanztest-Expertin Heike Nicodemus. Anderswo sehe es für Käufer aber längst nicht so düster aus. In 173 der 401 untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte gibt es auch in guten Lagen noch Eigentumswohnungen für weniger als 2500 Euro pro Quadratmeter. In fast der Hälfte aller Kreise kosten Wohnungen in guten Lagen weniger als 25 Jahresmieten. Bei der Auswertung stützt sich die Stiftung Warentest auf Preisdaten von vdpResearch, dem Forschungsinstitut des Verbands deutscher Hypothekenbanken (vdp).
Ob in der Großstadt oder auf dem Land: Die Immobilienpreise sind im vergangenen Jahr in die Höhe geschossen. Von Ende 2020 bis Ende 2021 wurde selbst genutztes Wohneigentum im Schnitt um 12,4 Prozent teurer. Das war höchste Anstieg seit Beginn des Immobilienbooms im Jahr 2010.
Noch dramatischer: Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen verdreifacht. Statt einer Null oder Eins steht heute meist eine Drei vor dem Komma. Das macht den Haus- oder Wohnungskauf zum finanziellen Kraftakt.
Unsere Preistabellen aller Städte und Landkreise der Bundesrepublik zeigen aber auch: Es gibt durchaus Standorte, wo ein Kauf noch erschwinglich ist. Wir helfen Ihnen, sie zu finden.
Warum sich die Untersuchung Immobilienpreise für Sie lohnt
- Immobilienpreise für ganz Deutschland. Unsere Immobilienpreisabfrage umfasst für alle 401 kreisfreien Städte und Landkreise in Deutschland die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in unterschiedlicher Lage und Ausstattung, außerdem die Wohnungsmieten und das regionale Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Stand: Viertes Quartal 2021). Für die sieben größten deutschen Städte liegen bereits die Zahlen für das erste Quartal 2022 vor. Nach dem Freischalten können Sie die Daten für bis zu 20 kreisfreie Städte und Landkreise Ihrer Wahl abrufen.
- Beispielrechnungen. Wir zeigen anhand von Beispielen, mit welcher Monatsbelastung Bauherren und Wohnungskäufer heute rechnen müssen und wie hoch Kreditraten und Bewirtschaftungskosten im Vergleich zur Miete ausfallen.
- Kaufen oder Mieten? Die Finanztest-Experten erläutern, für wen sich Kaufen trotz hoher Anfangsbelastung noch lohnen kann und warum es wichtig ist, auf das örtliche Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu achten.
- Grafiken zu Mieten und Preisen. Unsere Deutschlandkarte zeigt auf einen Blick die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in allen Städten und Kreisen. Außerdem: Grafiken zur Preis- und Mietentwicklung in Deutschland und in den sieben größten deutschen Städten.
- Heftartikel als PDF. Nach dem Freischalten erhalten Sie den Heftartikel aus Finanztest 08/2022 zum Download, außerdem weitere Artikel zum Immobilienmarkt, die in Finanztest seit Januar 2021 erschienen sind.
Quadratmeterpreise unter 2 500 Euro
Die Übersicht der Immobilienpreise zeigt, wo Immobilien besonders teuer sind und wo nicht. Die regionalen Unterschiede sind groß. Die Daten helfen dabei herauszufinden, wo die eigenen vier Wände für Normalverdiener noch erschwinglich sind und wo nicht mehr – und unter welchen Voraussetzungen sich Kaufen überhaupt noch lohnt.
Die gute Nachricht: In den meisten Städten und Landkreisen sieht die Rechnung für Käufer viel besser aus als in den Metropolen mit hohen Immobilienpreisen wie in München und Berlin. Die Quadratmeterpreise sind dort niedriger und auch im Verhältnis zu den Mieten deutlich günstiger.
In 173 der 401 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands gibt es auch in guten Lagen noch Eigentumswohnungen für weniger als 2 500 Euro pro Quadratmeter, darunter auch in zehn kreisfreien Städten mit mehr als 100 000 Einwohnern. In fast der Hälfte aller Kreise kosten Wohnungen in guten Lagen weniger als 25 Jahresmieten.
Kaufen kann sich immer noch lohnen
Nach dem Zinsanstieg müssen Haus- und Wohnungskäufer damit rechnen, anfangs deutlich mehr im Monat fürs Wohnen auszugeben als für eine Mietwohnung. Damit sie sich nicht finanziell übernehmen, sollten sie schon vor der Immobiliensuche festlegen, welchen Kaufpreis sie höchstens akzeptieren können. Dabei hilft unser Kurzcheck (siehe unten).
Trotz gestiegener Preise und Zinsen: Kaufen kann sich immer noch lohnen. Voraussetzung sind ein solider Grundstock an Eigenkapital und ein ausreichend hohes Einkommen, um die gestiegene Kreditbelastung langfristig tragen zu können. Kaufinteressenten müssen außerdem stärker denn je auf den Preis und eine solide Finanzierung achten. Wir geben fünf Tipps für Ihre Finanzierung.
Wichtig ist dabei das örtliche Kaufpreis-Miete-Verhältnis, das in den Preistabellen genannt ist. In vielen Städten kosten Eigentumswohnungen mehr als 30 und mitunter sogar mehr als 40 Jahresmieten. Bei so einem hohen Kaufpreis-Miete-Verhältnis sind die eigenen vier Wände kaum noch zu finanzieren. Sie rechnen sich dann auch nur noch bei hohen Miet- und Wertsteigerungen in der Zukunft. Die treten aber vielleicht nicht ein.
Preisentwicklung am Immobilienmarkt
Was ein Haus oder eine Wohnung kostet, wie viel Eigenkapital Käufer mindestens aufbringen müssen und welche Monatsbelastung auf sie zukommt – das hängt in erster Linie vom Standort ab. Ein Preisatlas hilft bei der Orientierung. Die Stiftung Warentest gibt für alle 401 kreisfreien Städte und Kreise einen detaillierten Überblick über Kaufpreise und Mieten, die je nach Lage und Ausstattung Ende 2021 gezahlt wurden. Für die sieben größten deutschen Städte sind die Preise und Mieten zum ersten Quartal 2022 aktualisiert.
Die Daten stammen von vdp Research, dem Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Für die Preisermittlung werten die Experten jährlich rund 350 000 Immobilienverkäufe aus, die von rund 700 Banken finanziert und detailliert erfasst wurden. Das Besondere an den von vdpResearch ermittelten Preisen: Sie beruhen auf tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht auf Annoncen oder Maklerumfragen.
