Grunderwerbsteuer: Was Käufer wissen müssen und wie sie sparen

Grunderwerbsteuer und Maklergebühr – zwei verschiedene Paar Schuhe

Nur in einem Drittel der Fälle zahlt der Käufer Maklercourtage

Münster (LBS). Durchschnittlich 221.000 Euro kostete 2017 ein von der LBS Immobilien vermitteltes gebrauchtes Eigenheim, stolze 8 Prozent mehr als im Vorjahr. Obendrauf zahlte jeder Käufer 11,4 Prozent oder 25.194 Euro „Nebenkosten“. Der Löwenanteil (6,5%) geht mit 14.365 Euro für die Grunderwerbsteuer direkt an den Staat. Der Makler bekommt 6.409 Euro (Käuferanteil 2,9%), Notar und Grundbuchamt weitere 2 Prozent oder 4.420 Euro.

Niemand zahlt gerne „Nebenkosten“, wenn der Preis an sich schon als hoch empfunden wird. So wird die Diskussion über die Senkung der Grunderwerbsteuer in den besonders teuren Bundesländern wie NRW zumindest für Ersterwerber wieder lebhaft geführt – wegen der unterschiedlichen Interessenlagen und beteiligten Ebenen bisher mit wenig Aussicht auf Erfolg.

Auch die Betrachtung der Maklergebühren – wie die Notar- und Behördenkosten an den Kaufpreis gekoppelt – ist bei der Suche nach Kostensenkung durchaus legitim. Allerdings ist die Wirkung in den Gesamtmarkt eine völlig andere. Während die Grunderwerbsteuer grundsätzlich von jedem zu zahlen ist, gilt das bei der Maklergebühr für nicht einmal ein Drittel der Käufer. Denn Makler sind nur in 50 Prozent der Wohnimmobilienkäufe eingebunden. Und davon sind noch die Neubauvermittlungen aus dem Bauträgergeschäft abzuziehen, da sie für den Käufer fast immer courtagefrei abgewickelt werden – hier zahlt heute schon fast immer der Bauträger die Vertriebsprovision.

Apropos: Das Bestellerprinzip bei Vermittlung von Mietwohnungen soll Wohnungssuchende vor der Ausnutzung von Zwangslagen schützen – sprich: wer eine Bleibe braucht, wäre vermutlich bereit, fast jede Vermittlungsgebühr zu zahlen. Deshalb gibt es mit dem Wohnraumvermittlungsgesetz ein eigenes Gesetz zum Mieterschutz.

Der Wohnungskauf folgt dagegen den ganz normalen Marktgesetzen von Angebot und Nachfrage. Anbieter und Käufer einigen sich auf den Kaufpreis und, falls ein Makler eingeschaltet ist, auf die Verteilung der Courtage. Ein Eingriff per „Maklerpreisbremse“ wäre ein Eingriff in die freie Marktwirtschaft – und vermutlich auch juristisch als weiterer Eingriff in die Berufsfreiheit der Makler nicht haltbar.

Anders als die Grunderwerbsteuer ist die Maklergebühr der Lohn für eine Dienstleistung, für den seriöse Immobilienberater in aller Regel hart gearbeitet haben. Gerade die weniger gängigen Immobilien, für die viel eher ein Makler eingeschaltet wird, verkaufen sich nicht „von allein“. Vielmehr müssen Werbung geschaltet, Besichtigungstermine organisiert, Finanzierungen geprüft, Behördentermine organisiert – und last but not least auch noch Steuern gezahlt werden.

Dass die Marktgesetze bei der – verhandelbaren – Maklergebühr greifen, zeigt auch folgende Analyse der LBS Immobilien: Die Courtage bei Immobilien der Preisklasse über 300.000 Euro lag um einen ganzen Prozentpunkt unter derjenigen von Immobilien, die günstiger als 100.000 Euro waren.