Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.

Standardrate steigt so stark wie nie

Es sind Nachkommastellen, aber die haben es in sich – die Zinsen steigen im März um 0,5 Prozentpunkte an und verteuern die Baufinanzierungen spürbar, wie die von Dr. Klein ermittelte Standardrate veranschaulicht:  Sie erhöht sich um fast 50 Euro auf 488 Euro und verzeichnet damit den bisher größten Anstieg innerhalb eines Monats. Die Rate basiert auf einer Musterrechnung mit den Parametern 150.000 Euro Darlehenssumme, zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf und macht die Darlehen über einen langen Zeitraum vergleichbar. Eine höhere Rate gab es seit 2015 nicht.

Dem Aufwärtstrend der Standardrate steht die Abwärtsbewegung der durchschnittlichen Darlehenshöhe entgegen. Diese sinkt seit Dezember kontinuierlich und liegt im März bei 301.000 Euro. Dieser Rückgang steht auch im Zusammenhang mit der weiterhin sehr hohen Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen. Etwa jede dritte Finanzierung im März ist eine Anschlussfinanzierung. Hierbei ist ein Großteil der ursprünglichen Darlehenssumme bereits getilgt und zieht somit den Schnitt der Kreditsummen nach unten.

Forward-Darlehen weiterhin gefragt

Dass das Thema Anschlussfinanzierung verstärkt in den Fokus der Kreditnehmer rückt, zeigt auch das Interesse an Forward-Darlehen: Sie haben einen Anteil von rund zehn Prozent an den Finanzierungsbausteinen – über vier Prozentpunkte mehr als vor einem halben Jahr. Immobilienbesitzer sichern sich so die derzeitigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus gegen einen Aufschlag. Eine Wette gegen fallende Zinsen, die viele Eigentümer vor dem Hintergrund eingehen, dass die extremen Tiefststände der vergangenen Jahre auf absehbare Zeit wohl passé sind.

Banken und Darlehensnehmer gehen auf Nummer sicher

Sowohl bei der Anschluss- als auch bei der Erstfinanzierung streben Immobilieneigentümer in unruhigen Zeiten nach Planbarkeit: Im Durchschnitt schreiben sie den Zins für 13 Jahre und zehn Monate fest – rund ein halbes Jahr länger als die gemittelte Zinsbindung 2021. Beim Tilgungssatz gehen die Darlehensnehmer ebenfalls kein Risiko ein und starten ihre Finanzierungen im März mit einer durchschnittlichen Tilgungshöhe von 2,62 Prozent. Damit bewegen sie sich klar im empfohlenen Bereich zwischen zwei und drei Prozent.

Auch die Banken sind, anders als 2008 bei der Immobilienblase in den USA, sehr auf Sicherheit bedacht: Der fremdfinanzierte Anteil des Immobilienwertes – der Beleihungsauslauf – befindet sich zum Ende des ersten Quartals mit 80,42 Prozent auf einem recht niedrigen Niveau. Das spiegelt auch unsere Erfahrung aus der Praxis wider: Nur sehr selten übersteigen die Kredite den Kaufpreis. Die Banken agieren konservativ und schauen bei der Finanzierung genau hin.