Wohnen im Alter – was gibt es zu bedenken?

Die Frage, wie und wo man im Alter einmal seinen Ruhestand genießen möchte, beantworten die meisten Menschen zu spät. Würden junge Bauherren bereits beim Bau an die Zukunft denken, bliebe dem ein oder anderen im Rentenalter wohl vieles erspart.

Grundsätzlich ist bei den unterschiedlichen Wohnformen, die sich für Senioren anbieten, zwischen klassischen Pflegeheimen, betreutem Wohnen sowie Senioren-Wohngemeinschaften zu unterscheiden. Dabei ist die Frage nach der richtigen Wohnart eine höchst individuelle. Die Antwort darauf richtet sich nicht nur nach dem Geschmack des Betroffenen. Sie hängt auch davon ab, wie viel Unterstützung jemand im Alltag benötigt und was er sich leisten kann.

Ein Pflegeheim bietet sich immer dann an, wenn tatsächlich professionelle Pflegeunterstützung angezeigt ist. Anders ist dies beim Betreuten Wohnen. Die Bewohner leben weitgehend selbstständig und werden nur nach Bedarf unterstützt. Das kann beim Einkaufen genauso sein wie bei der Organisation und Erledigung von Alltagsterminen. In der Regel wird aber auch medizinische Hilfe angeboten. Eine Senioren-WG ist vor allem für Menschen geeignet, die alleinstehend sind und Anschluss suchen. Sie wollen nicht allein leben, sondern sich eine Wohnung oder ein Haus mit anderen Personen teilen. Auf diese Weise können sich die Bewohner gegenseitig unterstützen und durch die gemeinsame Nutzung einer Immobilie auch Kosten sparen.

Auszug ist oft nicht gewollt

Das Sprichwort “Einen alten Baum verpflanzt man nicht!” bewahrheitet sich in vielen Fällen. Im Alter hat man sich als Immobilieneigentümer nicht selten an seine Umgebung gewöhnt und ist nicht mehr so flexibel, noch einmal umzuziehen. Deshalb kommt für viele Menschen ein Auszug aus ihren eigenen vier Wänden überhaupt nicht in Frage. In aller Regel wohnen Immobilieneigentümer jedoch nicht in alters- oder behindertengerechten Wohnungen oder Häusern. In diesem Fall müssen bauliche Umgestaltungsmaßnahmen erfolgen.

Bedingungen für Barrierefreiheit

Das Schlagwort “Barrierefreiheit” wird immer wieder diskutiert. In der eigenen Immobilie ist hierunter vor allem zu verstehen, dass auch Personen mit Gehbehinderung oder -einschränkung problemlos im Haus oder in der Wohnung zurechtkommen. Wesentlich für die Barrierefreiheit ist deshalb vor allem, dass sich die Bewohner auch mit Rollator oder gegebenenfalls Rollstuhl gut in der Immobilie bewegen können. Hierfür ist es erforderlich, dass die Tür entsprechend breit ist, damit sie problemlos mit Hilfsmitteln passiert werden kann. Entsprechend ist der Eingangsbereich zu gestalten. Generell können Rampen über kleinere Stufen ausgebaut werden oder es wird ein Aufzug (Treppenlift) eingebaut.

Mittel zur sicheren Fortbewegung

Innerhalb der Wohnung oder des Hauses eignen sich Handläufe, um mehr Sicherheit bei der Fortbewegung zu geben. Generell sollte überall dort, wo zusätzlich zur bloßen Fortbewegung noch weitere Gefahrenquellen lauern, wie etwa durch Wasser in Bad und WC, ein Handlauf angebracht werden. Rutschfeste Badvorleger, Duschmatten, aber auch ein altersgerechter Einstieg in Duschwanne oder Badewanne verhindern Unfälle, die in Sanitäranlagen leider häufig vorkommen. Auch eine helle Ausleuchtung der Immobilie sowie das Verlegen von Kabeln in Kabelläufen beugt Stolperfallen vor und verhindert auf diese Weise Probleme beim Wohnen im Alter.

Einfache Handhabung im Alltag

Ein wichtiger Aspekt für altersgerechtes Wohnen ist die leichte Erreichbarkeit von Dingen des täglichen Bedarfs wie etwa Geschirr, aber auch die einfache Bedienbarkeit von Lichtschaltern und das Vorhalten von bequemen und standsicheren Hockern oder Stühlen zum gelegentlichen Ausruhen. Türen sollten immer nach außen zu öffnen sein, um im Falle einer Ohnmacht oder einer vergleichbaren Notsituation des Bewohners als Helfer auch von außen leicht in einen Raum gelangen zu können.

Ein wichtiger Aspekt bei der altersgerechten Ausstattung ist auch die Haustechnik. Heizung, Lüftung und anderes sollten leicht bedienbar sein. Telefone sollten einfach zu bedienende Notruffunktionen, ein gut leserliches Display sowie gut zu erkennende Tasten besitzen. Es hört sich banal an, aber auch eine gut hörbare Türklingel, gegebenenfalls verbunden mit einem optischen Signal im Falle von Schwerhörigkeit, sind essentiell, um in guter Lebensqualität in den eigenen vier Wänden alt zu werden.

Nähe zur Familie und medizinischen Versorgung

Die Nähe zur eigenen Familie ist nicht nur von tatsächlicher Bedeutung, oft stellt sie auch eine psychische Entlastung da. Wer seine Liebsten in der Nähe weiß, fühlt sich als älterer Mensch sicherer. Aber auch für Personen, die keine Verwandten in der unmittelbaren Umgebung haben, ist die Lage der Immobilie äußerst relevant. Pflegepersonal und Ärzte haben es einfacher, wenn der Wohnort des potentiellen Patienten gut erreichbar ist.

Finanzierung von Umbauten

Stellt man im Laufe der Zeit fest, dass wesentliche Umbaumaßnahmen nicht ausbleiben können, wenn man langfristig auch im Alter und mit den damit einhergehenden Problemen in der eigenen Immobilie wohnen bleiben will, so ist ein häufiges Thema bei Seniorinnen und Senioren, dass sie sich diese Umbauten mit ihrer Rente nicht leisten können. Allerdings gibt es je nach Alter, Liquiditätssituation und Bonität verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung, wenn das eigene Kapital nicht ausreicht.

Obwohl die Zinsen derzeit steigen, stellt ein klassischer Immobilienkredit mit einer Besicherung des Darlehens mit der Immobilie immer noch ein gutes Instrument zur Finanzierung von Umbaumaßnahmen dar. Ein Gespräch bei der Bank vor Ort kann hierfür hilfreich sein. Förderbanken bieten immer wieder Spezialkredite an. So gibt es beispielsweise bei der KfW den “Altersgerecht Umbauen-Kredit”, der bis zu einer Höhe von 50.000 Euro und altersunabhängig gewährt werden kann. Die KfW bietet zusätzlich hierzu auch spezielle Zuschüsse an.

Immobilienverrentung als Alternative

Die Immobilienverrentung ist vor allem für Personen geeignet, die aufgrund ihres Alters oder ihrer Bonität keinen klassischen Kredit mehr bekommen oder aus anderen Gründen von den genannten Finanzierungsmöglichkeiten Abstand nehmen. Viele Menschen spricht die Immobilienverrentung aber auch an, weil sie hierüber zu Lebzeiten das Thema “Immobilie” final und selbstbestimmt regeln können. Oftmals zeichnen sich bereits zu Lebzeiten der Immobilieneigentümer Streitigkeiten oder zumindest unterschiedliche Auffassungen darüber ab, was mit der Immobilie im Falle des Versterbens der Eigentümer geschehen soll. Viele Eltern ersparen ihren Kindern diese Streitigkeiten, indem sie die Eigentumsverhältnisse bereits zu Lebzeiten regeln.

Gastautorin Janine Hardi ist Rechtsanwältin und Geschäftsführerin der RPI GmbH. Gemeinsam mit ihrem Mann betreibt sie die unabhängige Internetplattform RenteplusImmobilie.de, die älteren Hauseigentümern Orientierung liefert, wie man im Alter durch eine Verrentung der Immobilie finanziellen Spielraum schaffen kann.

KfW-Programm: Neubauförderung für ener­gie­ef­fi­zi­ente Gebäude

Seit dem 21. April können bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau Anträge für die Neubauförderung „Effizienzhaus 40“ nur mit Nachweis eines Nachhaltigkeits-Siegels gestellt werden. Diese Förderung läuft bis zum 31.12.2022. Für Januar 2023 bereitet die Bundesregierung ein neues umfassendes Programm vor.

Die KfW-Neubauförderung soll noch stärker auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz ausgerichtet werden.

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Bis 31.12.2022: Förderung „EH40“ mit Nachhaltigkeitssiegel

Seit dem 21.04.2022 können wieder Anträge für die Neubau­förderung gestellt werden. Die Antrags­möglichkeit beschränkt sich auf die Effizienz­haus-Stufe 40 mit Nachhaltig­keits-Klasse/Effizienz­gebäude-Stufe 40 mit Nachhaltig­keits-Klasse. Voraussetzung hierfür ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Das QNG-Siegel ist bereits seit Mitte 2021 optionaler Teil der Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG). Es ist nun verpflichtend für die Förderung. Damit wird ein klares Signal für die Neuausrichtung hin zu nachhaltigem Bauen gesetzt.

Die Förderung nach diesem Verfahren ist bis zum 31.12.2022 befristet.

Die Fördermittel für die am 20. April wieder gestartete Neubauförderung „Effizienzhaus/Effizienzgebäude 40“ (EH40) waren innerhalb kürzester Zeit ausgeschöpft. Die Förderung war auf eine Millarde Euro begrenzt. Weitere Anträge dafür können daher nicht mehr gestellt werden, teilte die KfW mit.

Zum Januar 2023 bereitet das Bundeswirtschafts- und Klimaschutzministerium ein neues umfassendes Programm „Klimafreundliches Bauen“ vor. Das Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen soll weiterentwickelt und die Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus von Gebäuden noch stärker in den Fokus gestellt werden.

Lösung für Altanträge und Gebäudesanierung

Zum 24. Januar 2022 musste die Bewilligung von Anträgen nach der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zunächst vorläufig gestoppt werden. Die enorme Antragsflut im Monat Januar insbesondere für Anträge für die EH55-Neubauförderung hatte die bereitgestellten Mittel deutlich überstiegen. Die Bundesregierung stellte sicher, dass alle förderfähigen Altanträge, die bis zum vorläufigen Antragsstopp am 24. Januar eingegangen waren, genehmigt werden können.

Anträge für die Sanierung von Gebäuden nach BEG können bereits seit dem 22. Februar wieder gestellt werden. Weitere Informationen dazu finden Sie auf der Webseite des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz.

Zinsanstieg – Gefahr für den Immobilienmarkt?

Es gilt als sicher, dass die Zinsen weiter steigen. Gleichzeitig gehen die Baukosten massiv nach oben. Für Eigentümer von selbst genutzten Immobilien wie für Kapitalanleger ist das zusammen mit dem hohen Preisniveau am Immobilienmarkt ein gefährlicher Mix.

Die jüngste Entwicklung bei den Bauzinsen dürfte für viele angehende Immobilieninvestoren ein Schock sein. Sie stellen sich die Frage, ob daraus eine Gefahr für den Immobilienmarkt entstehen kann.

Lag der Zins für ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zu Beginn dieses Jahres noch bei einem Prozent, so waren es Mitte März, also nur zweieinhalb Monate später, bereits 1,70 Prozent. Noch bevor die Notenbanken überhaupt zum ersten Mal an der Zinsschraube gedreht hatten. „Rund 0,3 Prozentpunkte dieses Anstiegs sind zwar auf die Europäische Zentralbank zurückzuführen. Sie hat den Risikopuffer für Banken bei Baudarlehen erhöht“, erklärt Ingo Schweitzer von der AnCeKa Vermögensbetreuungs AG in Kaufbeuren. Doch ist der Anstieg bei den Bauzinsen damit noch nicht vorüber.

Preise sind längst nicht mehr günstig

Angesichts der anhaltend hohen Inflation, angetrieben durch die stark gestiegenen Energiepreise, gilt es als sicher, dass die Notenbanken an der Zinsschraube drehen werden. „Mit einem Anstieg auf zwei bis 2,5 Prozent ist bis ins kommende Jahr hinein schon zu rechnen“, warnt Andreas Glogger von der Glogger & Partner Vermögensverwaltung GmbH in Krumbach. Diese steigenden Zinsen treffen nun auf einen Immobilienmarkt, auf dem die Preise bereits nicht mehr günstig sind. So kommt die Bundesbank zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise in deutschen Städten im vergangenen Jahr zwischen 15 und 40 Prozent überteuert waren.

„Der starke Preisanstieg der vergangenen Jahre ist eine Folge der immer weiter gesunkenen Zinsen“, sagt Schweitzer. Damit haben Immobilieninvestoren immer niedrigere Mietrenditen akzeptiert. „Die liegen inzwischen zum Teil bei nahe oder sogar unter null Prozent“, informiert Glogger.

Trendumkehr bei der Wertentwicklung möglich

Steigen die Zinsen nun, ist die Gefahr groß, dass es in die andere Richtung geht. „Sie müssen bedenken, dass ein Investor bei einem Zinsanstieg um einen Prozentpunkt eine entsprechend höhere Mietrendite braucht, um seine Immobilie nach einem bestimmten Zeitraum schuldenfrei zu haben“, erklärt Schweitzer. Er rechnet vor: „Wenn Sie also statt einer Mietrendite von drei Prozent nun vier Prozent brauchen, entspricht das einem Anstieg um 33 Prozent.“ Bei gleicher Miete sinkt damit der Immobilienwert um 25 Prozent.

Gleichzeitig geht bei steigenden Zinsen die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern zurück, da die Finanzierung teurer wird. „Dazu kommen aktuell die steigenden Baukosten aufgrund der gestiegenen Energiepreise und der Lieferkettenprobleme sowie die immer strengeren energetischen Standards. Sie können nochmal zusätzliche Kosten verursachen“, so Glogger weiter. „All das macht Immobilieninvestments aktuell zu einem erheblichen Risiko, weshalb niemand mehr die Finanzierung auf Kante nähen sollte.“

Größerer Finanzpuffer erforderlich

Häuslebauer, egal ob für den Eigenbedarf oder als Investition, sollten bei der Finanzierung nun einen höheren Puffer berücksichtigen. „Wir empfehlen zumindest 30 Prozent Eigenkapital und zudem rund 1.000 Euro nicht verplante laufende Liquidität, um höhere Baukosten oder höhere Zinsen bei der späteren Anschlussfinanzierung sicher bedienen zu können“, rät Glogger.

Überwiegen schon die Risiken?

Die Kernfrage aber lautet, ob der Markt für Investitionen in Immobilien überhaupt noch attraktiv ist. Überwiegen vielleicht schon die Risiken? „Ich würde derzeit, wenn überhaupt, dann nur noch für den Eigenbedarf dieses Risiko eingehen“, meint Schweitzer. Auch Glogger rät zur Vorsicht. „Als Investor müssen Sie einerseits bedenken, dass Zinsen und Baukosten steigen, das Mietniveau kann jedoch nicht unbegrenzt erhöht werden.“ Da der Immobilienmarkt keine Einbahnstraße ist, sollten sich Anleger eine Investition am Immobilienmarkt derzeit folglich sehr gut überlegen. Bei den derzeit noch hohen Preisen bietet sich vielleicht eher ein Verkauf an.

Ist Ihr Swim­ming­pool rich­tig ver­si­chert?

Wie ein Swimmingpool versichert ist, hängt vor allem von einer Frage ob. Was Poolbesitzer zum Versicherungsschutz des Schwimmbeckens wissen müssen, erklärt dieser Überblick.

Feststehend oder freistehend?

Die Ausgangsfrage lautet: Ist der Swimmingpool fest eingebaut oder freistehend? Als fest verbaut gilt er, wenn sich das Schwimmbecken mindestens zur Hälfte im Erdreich befindet. Dann kann er optional über die Wohngebäudeversicherung mitversichert werden und ist so gegen Schäden durch Feuer oder Sturm und Hagel geschützt. Wer nachträglich einen Pool verbaut, sollte seinen Versicherer auch darüber informieren.

Frei aufgestellte Schwimmbäder und Planschbecken werden hingegen dem Hausrat zugerechnet und können im Rahmen der Außenversicherung abgesichert werden. Bei Abschluss oder einer bereits bestehenden Hausratversicherung sollte darauf geachtet werden, dass auch das Sturm-/Hagelrisiko für einen freistehenden Pool miteingeschlossen wird.

Naturgefahren versichern

Für beide Pool-Arten, fest oder mobil, gilt: Der Baustein Elementargefahren sollte sowohl bei der Wohngebäude- als auch bei der Hausratversicherung mit abgeschlossen werden. Damit ist der Pool beispielsweise gegen Schäden durch Überschwemmungen und Rückstau geschützt.

Wenn Sie wissen möchten, ob Sie in einem gefährdeten Gebiet wohnen, nutzen Sie unseren Naturgefahren-Check. Anhand der Postleitzahl können Sie herausfinden, wie groß die Gefahr für das eigene Zuhause ist.

Privathaftpflicht für Wasseraustritt

Auch eine private Haftpflichtversicherung ist sinnvoll, wenn etwa durch den Wasseraustritt des Pools Nachbarn Schäden entstehen. Zudem sollten Sie klären, welche Leistungen in der jeweiligen Versicherung eingeschlossen sind. Ihr Versicherungsunternehmen hilft gerne weiter.

Wandfarben im Test: Welche sind die besten Kalk- und Dispersionsfarben?

Weiße Innenwände bringen Helligkeit in die Wohnung. Allerdings werden die Wände mit der Zeit grau und benötigen einen neuen Anstrich. Wir haben 25 weiße Wandfarben eingekauft und in die Labore geschickt: Wie gut schlagen sich die Kalk- und Dispersionsfarben?

  • Im Test: 25 weiße Wandfarben für Innenräume. 19 davon sind Dispersions- bzw. Dispersionssilikatfarben, sechs sind Natur- bzw. Kalkfarben.
  • Problematische Konservierungsstoffe waren in früheren Tests von Farben ein großes Problem. Inzwischen haben sich die Produkte verbessert.
  • Ein paar Wandfarben im Test enthalten halogenorganische Verbindungen. Das Problem: Viele dieser Verbindungen gelten als allergieauslösend und reichern sich in der Umwelt an.

Früher suchte und fand der Mensch seine Farben in der Natur. Jahrtausendelang nutzt er Anstrichmittel auf Basis von Kalk, Lehm und anderen Mineralen. Erst in der jüngeren Geschichte kamen industriell hergestellte Dispersionsfarben. Seit einigen Jahren liegen Kalkfarben jedoch wieder im Trend.

Was sind Kalkfarben?

Kalkfarben sind Naturfarben. Anders als bei Bio-Lebensmitteln oder Naturkosmetik mit ihren bekannten Zertifikaten ist bei Anstrichmitteln aber unklarer definiert, wann es sich um Naturfarben handelt. Beim Einkauf kommt erschwerend hinzu, dass Volldeklarationen nicht verpflichtend sind.

Ist die Definition auch nicht ganz eindeutig, eines ist klar: Nichts zu suchen haben in einer Naturfarbe synthetische, petrochemisch gewonnene Stoffe wie Acryl- oder Kunststoffharze. Grundlage für eine Naturfarbe sollten nachwachsende oder mineralische Rohstoffe sein. Das fordern auch die relativ kurz gehaltenen Richtlinien des Internationalen Verbands der Naturbaustoffhersteller (InVeNa), dessen Siegel einige Produkte tragen.

Kalk kann Feuchtigkeit gut regulieren

Kalk gehört zu den historisch ältesten Wandbeschichtungen. Die gute Feuchteregulierung hat der Naturfarbe zu einer Renaissance verholfen. Kalk ist stark alkalisch (pH-Wert größer als 12), was Schimmel und Bakterien kaum eine Chance lässt. Auch ihre Ästhetik mit einem matten, leicht durchscheinenden, etwas wolkigen Weiß findet wieder zunehmend Gefallen.

Alpina, Obi & Co.: Kalk- und Dispersionsfarben im Test

Im Gegensatz zu Naturfarben enthalten Dispersionsfarben neben Mineralen (Pigmenten) beispielsweise Kunststoffe oder Kunstharze. Um die Farben schon im Behälter vor einem Befall mit Keimen, Bakterien oder Pilzen zu schützen, kamen in der Vergangenheit häufig umstrittene Konservierungsmittel zum Einsatz. Das zeigten unsere Tests. Inzwischen sind die Konservierer aber ein kleineres Problem.

Damit sind wir bei den Testergebnissen unserer aktuellen Überprüfung. Wir haben 25 weiße Wandfarben eingekauft und in die Labore geschickt: 19 Dispersionsfarben und sechs Kalkfarben.

Sind Konservierer ein Problem im Wandfarben-Test?

Isothiazolinone kritisierten wir in früheren Tests häufig. Hersteller setzen die Verbindungen als Konservierungsstoffe ein, um die Farben schon im Behälter vor einem Befall mit Keimen, Bakterien oder Pilzen zu schützen. Das Problem: Immer mehr Menschen reagieren darauf allergisch. In Kosmetik, die auf der Haut verbleibt, sind sie längst verboten. In Farben und Lacken jedoch noch nicht.

14 der 19 Dispersionsfarben in diesem Test tragen das Gütesiegel Blauer Engel. Das Bundesumweltministerium verschärfte 2019 die Kriterien für das von ihm getragene Siegel: In „emissionsfreien Innenwandfarben“, die das Umweltzeichen tragen wollen, dürfen Hersteller seitdem keine Konservierungsmittel mehr einsetzen. Ausnahme sind geringe Spuren von Isothiazolinonen.

Die Richtlinien des Blauen Engels sind zwar nicht allgemein verpflichtend, geben aber Hinweise, was technisch machbar ist. Daher orientieren wir uns an ihnen. In zwei Wandfarben im Test wies das von uns beauftragte Labor Benzisothiazolinon (BIT) nach. Die gemessenen Gehalte lagen jeweils über den für den Blauen Engel zulässigen 10 mg/kg.

Reizung von Haut und Augen möglich

Um die Farben konservierungsmittelfrei zu halten, verfügen die Hersteller über eine Stellschraube: Sie können sie mit einem hohen alkalischen pH-Wert haltbar machen. Wir ließen die pH-Werte bestimmen. Er lag zwischen rund 11 und 13.

Zum Vergleich: Seife hat einen pH-Wert von 9 bis 10. Da Haut- und Augenreizungen bei solchen Werten möglich sind, ist es ratsam, bei der Verarbeitung Schutzbrille und Schutzhandschuhe zu tragen.

Entsprechende Warnhinweise finden sich auf den Produkten. Auch sollte man beim Streichen die Böden gut auslegen: Die reizenden Farbtröpfchen können hässliche Flecken auf Parkett und anderen empfindlichen Böden hinterlassen.

Verunreinigungen in weißen Wandfarben im Test

Während Warnhinweise auf die Produkte gehören, sollten Verunreinigungen besser vermieden werden. In drei weißen Wandfarben wies ein beauftragtes Labor halogenorganische Verbindungen nach.

Das Problem: Zu dieser umstrittenen Stoffgruppe gehören allergieauslösende oder sich in der Umwelt anreichernde Verbindungen. Manche haben eine konservierende Wirkung. Aussagen darüber, welche ganz konkreten Verbindungen enthalten sind, lässt das Analysenverfahren leider nicht zu.

Die Farbenhersteller setzen halogenorganische Verbindungen nicht gezielt in ihren Rezepturen ein. Sie können jedoch beispielsweise über Verunreinigungen in einem Vorrohstoff hineingeraten, etwa wenn dieser mit einer chlorierten Isothiazolinonverbindung konserviert ist.

Ist Titandioxid in Wandfarben gefährlich?

Alle Dispersionsfarben und die Hälfte der Kalkfarben im Test enthalten Titandioxid. Es ist ein Weißpigment mit sehr hoher Deckkraft. Nicht immer ist es auf den Gebinden deklariert, es wird etwa als „mineralisches Weißpigment“ umschrieben. Das Technische Informationsblatt nennt die konkrete Bezeichnung.

Obwohl Kalkfarben auf einem weißen Mineral basieren, enthalten auch sie häufig Titandioxid. Grund: Bei ihnen dauert die Aushärtung länger. Für eine höhere Deckkraft schon im Nasszustand setzen Hersteller deshalb auch in ihnen Titandioxid ein. Eine Alternative ist Marmormehl, das jedoch schwächer deckt.

Die Europäische Chemikalienagentur ECHA stuft Titandioxid als krebsverdächtig ein. Solange es in den flüssigen oder getrockneten Farben gebunden ist, stellt es keine Gefahr dar.

Ein Risiko besteht allerdings beim Einatmen. Deshalb müssen die Farbeimer den Warnhinweis tragen: „Achtung! Beim Sprühen können gefährliche lungengängige Tröpfchen entstehen. Aerosol oder Nebel nicht einatmen.“

Inhaltsstoffe auf weißen Wandfarben deklarieren

Apropos Deklaration. Die Anbieter sind gesetzlich nicht zu einer Volldeklaration auf den Verpackungen verpflichtet. Verbraucherinnen und Verbraucher können sie dem Technischen Informationsblatt entnehmen, das sie auf Anfrage beim Anbieter erhalten oder im Internet herunterladen können.

Wir halten das für wenig verbraucherfreundlich und werten das Fehlen der Angabe von Inhaltsstoffen auf den Behältern der weißen Wandfarben ab.

Angaben zu Nassabriebfestigkeit und Deckkraft nach Klassen finden sich auf den Verpackungen aller Dispersionsfarben im Test. Auf Kalkfarben lässt sich die Klassifizierung nicht anwenden, da die Aushärtung von mineralischen Farben über einen längeren Zeitraum von bis zu mehreren Wochen erfolgt.

Behälter bestehen kaum aus recycelten Kunststoffen

Enttäuschend: Nur für sechs der 26 weißen Wandfarben im Test legten uns die Anbieter einen Nachweis vor, dass die Kunststoffbehälter Anteile an Post-Consumer-Rezyklaten (PCR) aus der Wertstoffsammlung enthalten. Gemeint sind: Recycelte Kunststoffe.

Das ist eine magere Ausbeute – vor allem im Vergleich zu anderen unserer Tests, etwa von Reinigungsmitteln oder Kosmetika. Immerhin kündigten viele Anbieter an, künftig PCR in ihren Verpackungen einsetzen zu wollen.

Weiße Wandfarben: Tipps zum Streichen

Worauf Sie beim Streichen achten sollten:

  • Beim Streichen Handschuhe und Schutzbrille tragen. Die Farben können Haut und Augen reizen. Beim Sprühen wegen der Aerosole Schutzmaske anziehen.
  • Auch bei emissionsarmen Farben gilt: Nach dem Streichen gut lüften.
  • Bei reinen Kalkfarben gilt: Die Verarbeitung ist nicht ganz einfach. Geeignete Untergründe müssen saugfähig und frei von trennenden Substanzen sein, es eignen sich zum Beispiel Kalk- und Lehmputze, Kalksandstein, Porenbeton und Ziegel.

Die Testsieger, die Testtabelle sowie das gesamte Ergebnis im Detail lesen Sie im ePaper.

Umkehrhypothek als Finanzierung im Alter?

Werbung für Immobilienverrentung und Teilverkauf von selbstgenutzten Wohnhäusern boomt derzeit. Unternehmen, die solche Lösungen anbieten, versprechen Eigentümern Liquidität im Alter. Der Preis ist der teilweise oder gar komplette Verzicht auf die Immobilie.

 

Eine verwandte Lösung, nämlich die Umkehrhypothek, verschafft den Hausbesitzern ebenfalls ein zusätzliches Einkommen, ohne die Immobilie veräußern zu müssen. Ein DIA-Werkstattgespräch mit Christian Huttenloher, Generalsekretär des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V., geht der Frage nach, warum die Umkehrhypothek sich bislang in Deutschland nicht durchsetzte.

Angebote für Umkehrhypotheken sind in Deutschland schwer zu finden. Lässt sich das erklären?

Ein Grund ist aus unserer Sicht ein Henne-Ei-Dilemma. Was muss zuerst da sein? Die Nachfrage, damit ein Produkt vom Markt angeboten wird, oder ein Angebot, das dann Nachfrage generiert. Nachfrage ist aus unserer Sicht vorhanden. Das zeigen die zunehmenden Produkte zur Immobilienverrentung. Aber alle Anbieter, die noch vor einigen Jahren das Produkt „Umkehrhypothek“ pilothaft auf den Markt brachten, haben es wieder eingestellt. Damals waren allerdings die Rahmenbedingungen ganz anders. Hohe Zinsen und nicht so hohe Immobilienwerte machten die monatlich verbleibende Immobilienrente aus einer Umkehrhypothek anscheinend unattraktiv. Insgesamt ist das Produkt zudem recht komplex und beratungsintensiv. Es war damit für Anbieter wenig lukrativ. Erschwerend kommt die Absicherung des Langlebigkeitsrisikos des Hypothekennehmers hinzu. Eine sichere, dauerhafte Rentenzahlung bis zu einem sehr hohen Alter ergab für den Kunden ebenfalls recht geringe Renten.

Markt hat noch kein Angebot geschaffen

Auch die Tatsache, dass dies in Teilen ein Versicherungs- und in Teilen ein Bankgeschäft ist, bereitet Probleme. Banken dürfen kein Versicherungsgeschäft betreiben. Die Umkehrhypothek passt aber eher nicht in die Logik der Versicherungswirtschaft. Dies zusammen sind mutmaßlich die Hauptgründe dafür, dass der Markt das Problem bisher noch nicht gelöst und ein entsprechendes Angebot geschaffen hat. Aber unserer Meinung nach gibt es Lösungen, die den Wohneigentümern mit der Umkehrhypothek eine attraktive Alternative zu den bereits vorhandenen Immobilienverzehrprodukten sowie eine weitere Chance auf Hilfe zur Selbsthilfe bieten. Für Immobilienfinanzierer wären sie eine Ergänzung ihres Produktportfolios, um private Immobilienkunden vom Erwerb bis zum Verzehr dauerhaft zu begleiten. So könnte schon eine zeitlich begrenzte Rentenzahlung zum Beispiel bis zum Alter 90 die Attraktivität deutlich erhöhen. Alternativ könnten Versicherungen und Banken gemeinsam ein Produkt konstruieren. 

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Andere Bedingungen in den USA und in Großbritannien

In den USA und in Großbritannien ist die Umkehrhypothek eine verbreitete Form der Altersvorsorge. Was ist in Deutschland anders? Die Banken, die sich aus kalkulatorischen oder Reputationsgründen ein solches Angebot nicht trauen? Die Mentalität der Deutschen, die eine Verschuldung im Alter meidet?

Ein nicht zu unterschätzender Grund ist zum einen tatsächlich die Mentalität, zum anderen sind es die sozialen Sicherungssysteme. In den USA und Großbritannien ist die soziale Absicherung durch Renten sehr viel schlechter ausgeprägt. Gekoppelt mit einer viel höheren Wohneigentumsquote in beiden Ländern – etwa 65 Prozent in Großbritannien gegenüber 45 Prozent in Deutschland – ist das Wohneigentum eine unverzichtbare Quelle für zusätzliche Alterseinkünfte. Zumindest mittelfristig werden bei sinkenden gesetzlichen und betrieblichen Rentenniveaus aber auch viele deutsche Eigentümer in eine ähnliche Situation kommen.

Aber auch bessere rechtliche und strukturelle Rahmenbedingungen spielen eine wichtige Rolle in den USA und in Großbritannien. Zum Beispiel eine gemeinschaftlich organisierte Form der Risikoübernahme, in den USA auch durch einen staatlich getragenen Fonds zum Langlebigkeits-, aber auch zum Ausfallrisiko der Banken. In den USA stellen Reverse-Mortgage-Produkte deshalb ein erfolgreiches Modell dar. Auch in Großbritannien sind sie bereits seit 1965 etabliert. Das Land ist weltweit der zweitgrößte Markt dafür. Diese Parameter ließen sich ohne Schwierigkeiten auf Deutschland übertragen, um auch Wohneigentümern hierzulande die Möglichkeit zu bieten, ihre Immobilie zur Ruhestandsfinanzierung zu nutzen.

Von Vorteil: kein biometrisches Risiko

Lässt man mal den gravierenden Unterschied beiseite, nämlich den Eigentümerwechsel, wie fällt dann bei den anderen Eigenschaften ein Vergleich von Immobilienverrentung, Teilverkauf und Umkehrhypothek aus? Vor allem mit Blick auf die Zahlungen an die Eigentümer.

Die Höhe der zu erwartenden Zahlung hängt von der Laufzeit des Darlehens ab. Da aber kein biometrisches Risiko eingepreist werden muss, dürfte die Zahlung abzüglich der Zinsen aus der Umkehrhypothek höher sein. Was die Risikoabschläge angeht, so muss davon ausgegangen werden, dass Banken dieses Geschäft ausschließlich im ersten Rang betreiben werden. In Ausnahmefällen, zum Beispiel in sehr guter Lage, könnte ich mir vorstellen, dass auch darüber hinaus gegangen wird. Je besser die Lage und der Zustand des Hauses, desto höher der Beleihungsrahmen. Je kürzer die Laufzeit des Darlehens umso höher die Zahlung. Sollte der Umkehrhypothekennehmer am Ende der Darlehenslaufzeit noch leben und weiter in der Wohnung wohnen bleiben, könnte das Darlehen zu den dann geltenden Zinsen prolongiert werden. Hier profitiert er nochmal vom gegebenenfalls gestiegenen Immobilienwert.

Lösungen für das Zinsänderungsrisiko

Aus Sicht des Kunden böte ein gleichbleibender Zins mehr Sicherheit, weil die Zinszahlung später nicht steigen kann. Andererseits machen die langen Zeiträume und ein stabiler Zins die Umkehrhypothek weniger attraktiv. Welche Lösung gibt es für das Zinsänderungsrisiko?

Für das Zinsänderungsrisiko böten sich zwei Ansätze: Entweder man vereinbart einen stabilen Zins, in den die Bank Zinsänderungsrisiken für die Refinanzierung einpreisen muss. Er ist deshalb höher. Die Alternative wäre ein variabler Zins, wodurch sich dann aber die Obergrenze der zu belastenden Hypothek bei einem niedrigen Eingangszins reduziert, weil die Zinsen künftig steigen können.

Für Bausparkassen geeignet, aber nicht erlaubt

Gerade Bausparkassen könnten über das Kollektiv gut eine Finanzierung für Umkehrhypotheken darstellen. Außerdem böte sich damit eine Chance, in der Niedrigzinsphase weggefallene Finanzierungen durch ein neues Geschäftsfeld zu ersetzen. Warum haben Bausparkassen die Umkehrhypothek noch nicht entdeckt?

Ein Haupthindernis besteht darin, dass Teile einer Umkehrhypothek Versicherungsgeschäfte sind. Außerdem erscheinen die Produkte aus Bankensicht recht komplex und beratungsintensiv und auch durch die Verbindung mit dem Thema Tod und Erben heikel in der Beratung. Im Vergleich zu den bisherigen Immobilienverzehrprodukten besitzt die Umkehrhypothek allerdings Vorteile. Das Eigentum bleibt erhalten. Außerdem ist sie transparenter. Aber offenkundig besteht auch gegenüber Umkehrhypotheken wegen der scheinbar geringen Rentensummen pro Monat der Eindruck, dass man übervorteilt wird, obwohl der große Vorteil darin liegt, dass der Kredit nur so lange anwächst, wie die Rente gezahlt wird und der Restwert der Immobilie beim Eigentümer oder seinen Erben verbleibt. Bei der Leibrente ist die Immobilie weg.

Dieses Geschäft wäre für Bausparkassen prädestiniert und würde den gesamten Lebenszyklus einer Kundenbeziehung komplettieren. Der Kunde fängt als Bausparer an, um das notwendige Eigenkapital anzusparen, finanziert den Eigenheimerwerb, finanziert Modernisierungen und geht am Ende zum Verzehr des selbstgeschaffenen Eigenheims über. Der Haken an der Sache: nach dem Bausparkassengesetz ist dies heute noch nicht zulässig, da nur der Erwerb von Wohneigentum finanziert werden darf. Das müsste der Gesetzgeber ändern.

Gesetzgeber sollte einiges klarstellen

Bleiben wir bei den regulatorischen Anforderungen. Was steht noch auf Agenda?

Tiefgreifende Änderungen braucht es eigentlich nicht, aber ein paar Erleichterungen wären hilfreich. So müssten Unklarheiten hinsichtlich des Zinseszinsverbotes und bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses beseitigt werden. Bei der Umkehrhypothek baut sich, analog zu einem privaten Dispo- oder Kontokorrentkredit der Darlehenssaldo sukzessive auf und auch die Zinsen würden aufgrund ihrer „Nichtfälligkeit“ in den Darlehenssaldo einfließen. Vor diesem Hintergrund muss die Anwendung des § 248 Abs.1 BGB (Zinseszinsverbot) ausgeschlossen werden. Ebenfalls könnte die Absicherung des Langlebigkeitsrisiko durch kollektive Lösungen erleichtert werden. So müsste es nicht von jedem Anbieter allein abgesichert werden, sondern durch ein gemeinschaftliches Fondssystem.

Auch eine noch eindeutigere und klare rechtliche Definition könnte helfen. Die in der Regel lebenslange Auszahlung, in jedem Fall aber die Voraussetzung, zu Lebzeiten keine Rückzahlungen leisten zu müssen, führt für den Anbieter zu Risiken bei der Vergabe des Darlehens. Real betrachtet tritt dieser Risikofall in Form einer notwendigen Stundung des Darlehens und gegebenenfalls weiteren Auszahlungen nach „Verbrauchen“ des Immobilienwertes jedoch höchst selten ein. Statt diese Einzelfallrisiken auf jedes Darlehen in Form von Abschlägen zu kalkulieren, wäre eine gemeinschaftliche Versicherung der „Langlebigkeit“ in Form eines Risikofonds wesentlich attraktiver.

Auszahlung in Tranchen statt auf einen Schlag

Darlehen gibt es traditionell auf einen Schlag. Bei einer Umkehrhypothek, die als Zusatzrente dient, ist eine einmalige Auszahlung aber unpassend. Der Empfänger plant die Ausgabe des Geldes ratierlich über einen langen Zeitraum. Wenn er alles Geld sofort bekommt, muss er zum einen auf den gesamten Betrag von Anfang an Zins zahlen, zum anderen hat er ein derzeit kaum zu lösendes Anlageproblem. Am Ende wird es auf eine zinslose „Aufbewahrung“ der Darlehenssumme hinauslaufen, die obendrein der Inflation ausgesetzt ist. Wäre eine Auszahlung des Betrags in Monats- oder Jahrestranchen nicht die kundenfreundlichere Lösung? Die Zinslast folgt dann der Verwendung der Darlehensmittel. Hand aufs Herz: Wollen und können Banken so etwas?

In Bezug auf die Zinswirkung ist dies richtig gedacht. Bisherige Modelle waren aber auch meist auf monatliche oder jährliche Zahlungen ausgelegt oder aber den Kunden wurde Wahlfreiheit gelassen. Mancher benötigt eine oder mehrere größere Zahlungen. Andere wünschen eine planbare monatliche oder jährliche Rate zur Aufbesserung des Lebensstandards. Das Problem der ratierlichen Auszahlung auf Seiten der Bank ist, dass sie damit in ein Zinsänderungsrisiko läuft. Je nachdem, wie sie ihre Zinsänderungsrisiken steuert, hat das Auswirkungen auf die Zinsfestschreibungszeiten. Bausparkassen könnten hier das Bausparkollektiv nutzen.

Das Werkstattgespräch entstand im Austausch mit Oda Scheibelhuber, Staatssekretärin a. D. und Vorsitzende des ifs Institut Wohneigentum; Dirk Botzem, Vorstand der Debeka Bausparkasse, und Manfred Morwinski, Leiter Immobilienkunden/Wohneigentum der Investitionsbank Schleswig-Holstein.

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